Инвестиции в зарубежную недвижимость: аренда как способ заработка. Учимся на опыте Германии

Германия – страна, пользующаяся заслуженной любовью у инвесторов, вкладывающихся в недвижимость за рубежом. О ее достоинствах уже сказано много: это и прозрачность законов, и традиции уважения к частной собственности, и стабильность экономики – насколько она вообще возможна в наше кризисное время. Однако картины простого и беспроблемного инвестирования, которые рисуют продавцы немецкой недвижимости, на взгляд обозревателя журнала Metrinfo.ru, уж слишком идиллические. В жизни без сложностей не бывает. В том, какие в этом деле могут быть тонкости и сложности, мы и попытаемся разобраться.

«Страна арендаторов» — это хорошо?
Общеизвестен факт: подавляющее большинство жителей Германии предпочитают не приобретать квартиру, а снимать ее. Как напоминает Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, так поступают 82% населения. Собственников, соответственно, всего 18% — это один из самых низких показателей в Европе, ниже он только в Швейцарии.

Обычно это обстоятельство подается как плюс – смотрите, уважаемый будущий рантье, какой у вас широкий рынок! От снимающих отбоя не будет! Это действительно так – только возникают и другие вопросы, менее приятные. Прежде всего, почему сами немцы не покупают квартиры – они что, все поголовно идиоты, сами не понимают своей выгоды? Или мечтают озолотить иностранных собственников, платя им за аренду? Версии не очень правдоподобные. Куда вероятнее выглядит иное объяснение: расчетливые бюргеры не хотят платить налоги на собственность, достигающие в Германии 1 — 2,9% от стоимости объекта в год (чаще всего – 1,9%). «Налогообложение весьма высокое, именно поэтому многие предпочитают снимать жилье», — говорит по этому поводу Денис Евсеев, управляющий партнер компании KINGSLAND. А вот вы (иностранный инвестор), приобретая недвижимость, вместе с ней «купите» и налоги…

Следующая причина, убеждающая немцев быть арендаторами, – невысокие арендные ставки. И – что, вероятно, еще важнее – определенные гарантии от того, что они внезапно будут повышены. Это в Москве рантье полностью свободны в своих аппетитах, и могут повышать цены так, как им угодно – к ужасу снимающих. На родине Шиллера и Гете все иначе. «В Германии рынок аренды контролирует государство. Поэтому арендодатель не может самостоятельно повысить цену, это – прерогатива властей, — говорит Игорь Индриксонс (IntermarkSavills). – А они поднимают арендную плату максимум на 3% в год». К тому же, продолжает эксперт, есть основания полагать, что в ближайшие пять лет повышений вообще не будет. Объяснение простое: по законам страны если вы теряете работу, арендную плату за вас платит государство. Уровень безработицы сейчас очень высок, и поднимать цены на жилье для государства означает только увеличивать нагрузку на собственный бюджет. Так что ваши доходы от аренды в обозримом будущем, скорее всего, расти не будут.

Есть и еще одно соображение – не столь заметное, но тоже серьезное. Входя в инвестицию, стоит заранее подумать, как впоследствии будешь выходить из нее. Если граждане Германии не любят покупать недвижимость – кому вы будете продавать свой объект? Другому иностранцу? Так их не так много…

Цена: разница «нетто» и «брутто»
Любой покупатель недвижимости (для себя или с инвестиционными целями – тут разницы нет — очень интересуется ценой объекта. На первый взгляд, она сразу видна: вон, красуется в объявлении о продаже. Однако это лишь деньги, которые хочет получить продавец. А то, что придется заплатить приобретающей стороне, всегда оказывается больше, поскольку будет включать в себя различные сборы, налоги, комиссии и т.п.

«В Германии сопутствующие расходы при заключении сделки составляют от 7,8% до 12,65% от стоимости приобретаемого объекта, — отмечает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. – При этом не все платежи оплачиваются только покупателем».
Все платежи эксперт свел в следующую таблицу:

По итогам, как видим, покупателю приходится доплатить сверху 6,09 — 9,07% от стоимости недвижимости. Не остается в стороне и продавец – ему надо будет раскошелиться на 1,79 — 3,57%. Последнее обстоятельство вызывает смешанные чувства. С одной стороны, определенное злорадство – не все мне платить, и ты деньги гони, бюргер толстопузый! С другой – не забудем, что всякий покупатель недвижимости рано или поздно превратится в продавца, и тогда этих денег будет мучительно жаль…

Также отметим, что есть и иные, более жесткие оценки уровня дополнительных трат. Так, Максим Запорожец, менеджер по продажам направления Германия – Австрия компании Just Real Consult GmbH, убежден, что все накрутки в сумме составят для покупателя 10 — 15%: выбрав объект недвижимости за 100 тыс. евро, в конечном счете придется заплатить 110 — 115 тысяч. Вставит собственное наблюдение и автор этих строк. Среди продаваемых в Германии квартир ему попадались объекты по 15 — 18 тыс. евро, но потом оказывалось, что сверху еще идет комиссия агентства в 3000 евро. Сама по себе сумма не очень великая, но если посчитать в пропорции к цене, то получается до 20%… И это, обратим внимание, только вознаграждение риелтору, не считая всех прочих сборов…

Гарантии при сдаче в аренду. Гарантии кому?
Еще одной традиционной завлекалочкой для покупателя недвижимости за рубежом и в частности в Германии является «гарантированная аренда». Квартира продается уже с живущим в ней жильцом – просто он раньше платил прежнему собственнику, а теперь будет платить новому. Последнему, соответственно, не надо будет терять время и усилия на поиски клиентов – это, согласимся, удобно.

Однако автор, будучи человеком недоверчивым, не может не задать вопрос: а вдруг арендатор все-таки съедет? Как говорил Винни Пух, «несчастные случаи – очень странные штуки. Они обычно случаются совершенно случайно». Что будет в этом случае с вашими гарантиями?
«Никаких гарантий по сдаче в аренду нет, — категоричен Денис Евсеев (KINGSLAND). – Наниматель продаваемого жилья имеет право прожить до конца срока договора найма, но все решается индивидуально».

Станислав Зингель (Gordon Rock) обращает внимание, что законодательство Германии ориентировано на защиту прав арендаторов жилья. Об этом мы уже говорили: сюда входит и ограничение права собственника повышать арендную плату, и невозможность выгнать снимающих до истечения срока контракта. А поскольку вы (владелец квартиры) находитесь с нанимателем по разные стороны баррикады, то всякое дополнительное его право – это ограничение ваших прав. И хотя, как отмечали наши эксперты, «без весомых причин никто просто так не станет уезжать из дешевой и хорошей квартиры», чрезмерно полагаться на «гарантии сдачи» мы бы не рекомендовали. Еще раз запомните: закон в Германии нацелен на защиту противоположной стороны. Это, кстати, одна из причин, почему сами немцы предпочитают снимать…

Управляющие. Есть ли на них управа?
Сдаваемая в аренду недвижимость невозможна без управляющего – это вам подтвердит любой человек, мало-мальски знакомый с предметом. Даже если описанные в предыдущей главе проблемы обойдут вас стороной и нового арендатора искать не нужно – все равно существуют тысячи мелких вопросов, которые способен решить только человек на месте. Небольшие поломки в квартире, недоразумения с обслуживающей дом организацией… Наконец, даже поступление денег от арендатора нужно контролировать. Не станешь же ради каждого подобного вопроса летать из Москвы – это никакой арендой такие траты не покроешь.

К счастью, рынок управляющих компаний в Германии достаточно развит – есть из кого выбирать. Но есть пара огорчительных нюансов. Прежде всего, управленцы, естественно, возьмут за свои услуги деньги. «Базовая стоимость услуг начинается от 20-30 евро в месяц; еще около 10 евро в месяц берется за обслуживание специального счета, посредством которого осуществляются выплаты домовладельцу, — отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock). – Существуют и другие статьи расходов: работа налогового консультанта, строителей, адвоката и т.д. Все это оплачивается отдельно». Если вспомнить, что большинство начинающих инвесторов выходят на рынок с небольшими суммами, то и доходы от аренды у них получаются невеликими. И отстегивать от этих сумм еще и по 40-50 евро в месяц – дело очень разорительное. В общем, как нам кажется, Денис Евсеев (KINGSLAND) совершенно не преувеличивает, когда говорит, что за услуги propertymanagement собственнику приходится платить до 40% от месячной платы.

Есть и второй аспект. Хотя рынок управленцев в Германии, конечно, развит куда лучше, чем в России, сказать, что их везде навалом, было бы преувеличением. Крупные города – одно дело, а совсем крошечные населенные пункты (там, кстати, и предлагаются самые доступные по цене варианты) – совсем другое. И вполне может оказаться, что фирма, продавшая вам недвижимость, окажется фактически монополистом в деле управления. Ее никак не обойти, даже если вы совершенно недовольны ее работой…

Доходность: спасибо, что вычитают квартплату…
Теперь поговорим о главной цели любой инвестиции – доходах. Здесь, как и во второй главе этой статьи, нужно вспомнить понятия «брутто» и «нетто». Это несложно: первое означает тот денежный поток, который вы получаете от арендатора. Второе – то же самое, но с поправкой на ваши собственные траты. Например, вы купили некую недвижимость за 100 тыс. евро, и арендатор платит за нее 8000 в год. Значит, 8% годовых. Но вам приходится платить 3000 – значит, «нетто» составляет лишь 5000, т.е. 5%.

Понятно, что продавцы недвижимости пытаются заострить ваше внимание на «брутто»-цифре – она больше, и инвестиция выглядит привлекательнее. Но, по категорическому убеждению автора, важнее как раз «нетто». Если я буду получать миллион, но у меня по разным основаниям будут забирать 990 тысяч, я буду считать, что мой доход – 10 тысяч. Что мне за радость от денег, которые только прошли через мои руки, но сразу же куда-то испарились?!

Если пройтись по типовым тратам рантье, то недвижимость в Германии представляет собой достаточно печальное зрелище. Из цифр, которыми «кормят» нас продавцы, заранее вычитается только квартплата: по законам и традициям страны ее платит обычно снимающий. А вот все остальное – извините, ваше. Особенную грусть автора вызывает то обстоятельство, что продавцы молчат до последнего – чтобы выведать у них истинное положение вещей, приходится их основательно трясти.

Вот пункты, составляющие разницу между объявляемой вам доходностью и тем, что вы будете получать фактически:

— налоги;
— оплата услуг управляющего;
— траты на поддержание дома в исправном техническом состоянии.

Проанализировать каждый пункт сложно – это зависит от множества факторов, в том числе от того, сколько недвижимость стоит, где именно находится и т.п. Но если говорить об окончательных итогах, то, по словам наших консультантов, доходность «нетто» составляет в районе 3% годовых. А вовсе не 7-8%, обещаемых хитрыми продавцами – вот она разница между «брутто» и «нетто»!

Резюме от «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru»
Мы никоим образом не хотим отговорить кого-либо инвестировать в Германию. Но подобное вложение денег должно – уж извините за банальность – предусматривать тщательный анализ всего. Прежде всего, цифр. В этом случае вы, по крайней мере, будете заранее знать все то, что вас ждет. И не будет потом горьких разочарований.

Особое мнение:

Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:
Данная статья начинается словами: «Германия – страна, пользующаяся заслуженной любовью у инвесторов в недвижимость». С нашей точки зрения, там не хватает пары слов, а именно: «Германия – страна, пользующаяся заслуженной любовью у СРЕДНИХ и КРУПНЫХ инвесторов в недвижимость». Почему необходимо такое уточнение?

Дело в том, что как раз МЕЛКОМУ инвестору в Германии особо «не разгуляться». Во что там можно инвестировать сумму до 200 000 евро? В одну или несколько квартир, предназначенных для сдачи в аренду?

Но, приняв во внимание, что:

— немецкое законодательство стоит на защите АРЕНДАТОРОВ жилья, а никак не арендодателей – вплоть до жесткого ограничения возможностей для ежегодного увеличения арендной платы;
— рост стоимости жилой недвижимости очень «консервативен» (2-3% в год – не больше);
— с того момента, как еврозона вошла в период кризиса, немецкие банки неохотно кредитуют мелких заемщиков-нерезидентов (в отличие от крупных заемщиков-нерезидентов, которым немецкие банки хором говорят: «WILLKOMMEN!»);
— доходность от сдачи квартир в аренду в тех регионах Германии, где недвижимость ликвидна (т.е. где можно будет просто выйти из инвестиции), – Западная Германия, существенно ниже (3-4% чистыми против 6-8%), чем в восточных землях, где ликвидность жилой недвижимости существенно ниже —
становится понятно, что МЕЛКОМУ инвестору нет серьезного резона инвестировать в покупку обычной квартиры в Германии для сдачи в аренду.

Что мы можем порекомендовать МЕЛКОМУ инвестору именно в Германии? Возможны несколько вариантов:

— инвестировать в один из немецких фондов недвижимости (в этом случае инвестор будет получать 6-8% ежегодно плюс премия в десятки процентов по итогам закрытия фонда);
— инвестировать в блок студенческих апартаментов или в блок serviced apartmetns (т.е. инвестировать не в обычные квартиры, а в определенные форматы доходной недвижимости, которые находятся в специализированных комплексах, находящихся под управлением специализированных управляющих компаний).

Но вот для кого действительно рай в Германии – так это для СРЕДНИХ и КРУПНЫХ инвесторов. Вот несколько направлений инвестирования, доступных им:

Взглянув на показатели доходности инвестиций и приняв во внимание высокую ликвидность инвестиционно привлекательных объектов коммерческой и гостиничной недвижимости, становится понятным, почему для средних и крупных инвесторов Германия столь привлекательна.