Тренд рынка: смена критериев при выборе коттеджа, таунхауса, дачи, участка
Изменение экономической ситуации в стране после кризиса привело к смене критериев, с учетом которых формируются предложения на рынке загородной недвижимости. У покупателя стали востребованными дома и участки небольших площадей. Мода на архитектурные стили хотя и переменчива, но потребители стараются не бросаться в крайности. Большинство предпочитает европейскую классику.
В данной статье «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил рассказать о том, какие домовладения сейчас преобладают на рынке загородной недвижимости Подмосковья, вокруг каких из них сосредоточен наибольший спрос, а также как архитектура коттеджных поселков влияет на продажи.
Правильные пропорции
Большинство покупателей при выборе подходящих предложений ориентируются не просто на площадь участка или площадь дома, а на домовладение в целом. Соответственно, должна быть соблюдена пропорция между застраиваемой и свободной территорией, иначе будущим хозяевам будет неуютно. Еще недавно застройщики старались возводить огромные дома на небольших участках. В Подмосковье можно найти массу нелепых примеров, когда площадь дома и размер участка не соответствуют друг другу. «Такое соотношение будет негативно влиять не только на первое впечатление покупателя при посещении поселка, но и на продажи», — отмечает Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив». Например, если в поселке на продажу выставлены дома площадью 400 — 500 кв.м на участках в 15 соток, то, скорее всего, продажи будут идти вяло.
«Желательно, чтобы площадь застройки не была больше ¼ участка, а хорошее соотношение вообще — 1/10», — говорит Вадим Рубцов, ведущий специалист «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости». Наиболее оптимальное соотношение, по мнению Армена Маркосяна, директора по развитию земельных активов ЗАО «Промсвязьнедвижимость», когда на участке 10 соток находится дом общей площадью до 200 кв.м, на 20 сотках – 350 — 400 кв.м. Причем в сегменте экономкласса застройщики предлагают и более мелкие домовладения, где на участке 8 соток возведен дом на 100 — 140 кв.м. И такие предложения популярны у покупателей, так как за счет уменьшения площадей снижается и цена, что очень важно в экономклассе.
Чтобы систематизировать предложение, застройщики приняли негласную классификацию, которая определила, дома каких площадей должны строиться в коттеджных поселках разных классов. По данным Kaskad Family, в классе эконом оптимальным считается дом до 150 кв.м, в классе бизнес – от 150 до 270 кв.м, а в элитном – более 270 кв.м. «Застройщики поняли, что дома – объекты роскоши площадью больше 1000 кв.м можно продать только с хорошей скидкой», — говорит Сергей Иванов, директор по маркетингу компании Kaskad Family.
Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Загородный проект», приводит похожую классификацию, согласно которой дома в классе эконом имеют площадь от 100 до 200 кв.м, в классе бизнес — от 150 до 300 кв.м, в элит — от 250 до 500 кв.м и премиум — от 400 до 900 кв.м. «Конечно, эти значения изменяются в зависимости от престижности направления. Чем престижнее направление, тем выше средняя площадь дома в каждом классе», — уточняет эксперт.
В определенной степени площадь дома зависит и от других параметров, например, будет ли он использоваться сезонно или для постоянного проживания. Как объяснил Армен Маркосян («Промсвязьнедвижимость»), небольшие метражи домов чаще применяются в сегменте «дальние дачи» (более 80 км от МКАД), где люди живут летом. Здесь площадь дома составляет от 150 до 200 кв.м. Наоборот, большие дома — привычное явление для Новой Риги и Рублевского шоссе, где расположены особняки площадью от 400 до 800 кв.м и хозяева живут круглый год. Например, в коттеджном поселке «По-Рижская Мечта» (27 км от МКАД по Новорижскому шоссе) на выбор представлено три типа проектов: «Релакс», «Комфорт», «Гранд». Площадью от 340 до 660 кв.м на участках от 15 до 50 соток. «Средняя площадь дома на данных направлениях на расстоянии от 1 до 50 км от МКАД составляет 322 кв.м», — уточняет Сергей Иванов (Kaskad Family).
Спрос не всегда соответствует предложению. Возможно, что это одна из причин, по которой во многих поселках, расположенных на разных направлениях в Подмосковье, отсутствуют продажи. «Основной тенденцией на рынке стало изменение площади загородного дома в сторону уменьшения», — говорит Армен Маркосян («Промсвязьнедвижимость»). По наблюдениям Вадима Рубцова («Русский дом недвижимости»), сейчас хорошо продаются таунхаусы и дуплексы площадью 70-150 кв.м с отделкой и коммуникациями за 3-7 млн на расстоянии до 50 км от МКАД. Но с недавних пор наибольшим спросом стали пользоваться домовладения от 130 до 250 кв.м, говорит Сергей Иванов (Kaskad Family). «При этом своего покупателя находят как дома из кирпича, клееного бруса, пенобетона, так и оцилиндрованного бревна, главное, чтобы в домах была грамотная планировка», — уточняет эксперт. На таких направлениях, как новорижское, рублевское и киевское, тенденция к покупке и строительству домов от 300 кв.м пока сохраняется, но только в поселках, расположенных в относительной близости к МКАД. Практически по всем направлениям большим спросом пользуются дома от 200 до 400 кв.м, рассчитанные на семью из 2-6 человек, говорит Армен Маркосян («Промсвязьнедвижимость»).
Согласно результатам исследования, которое провели специалисты компании «ЗемАктив», озвученным ее генеральным директором Юлией Севериненко, наиболее востребованная площадь дома в сегменте дальних дач – 120-150 кв.м на земельном участке площадью 12 соток. Такой дом выбирают 53% покупателей, 30% предпочитают дом площадью 150-200 кв.м, 11% — менее 100 кв.м, 4% — 200-250 кв.м и 2% — более 250 кв.м. При этом большинство покупателей ориентируются на деревянные материалы.
Предпочтения покупателя отразились и в данных онлайн-опроса, который провел портал www.irn.ru: как видно из приведенной выше диаграммы, более половины участников опроса, в котором принимала участие аудитория сайта, выбрали бы дом площадью от 130 до 200 кв.м.
Красота и архитектура
Так же как и грамотные пропорции, важен внешний вид загородного дома. Анализируя запросы клиентов, риелторы заявляют, что архитектура коттеджного поселка – это один из базовых критериев при выборе. «Эстетически малопривлекательные коттеджи не интересны для заказчиков», — подтверждает Сергей Иванов (Kaskad Family). Поэтому многие покупатели заранее ориентируются на тот или иной архитектурный стиль и сужают свой выбор до предложений в тех поселках, где эта архитектура представлена.
По мнению Армена Маркосяна («Промсвязьнедвижимость»), на сегодня в архитектуре коттеджных поселков Подмосковья преобладает стиль европейской эклектики, сочетающий немецкую, английскую и французскую архитектурную школу. Причем европейский классический стиль характерен для 600 поселков Подмосковья. Помимо смешанной классики — а например, в поселке Bavaria Club (Калужское, Киевское шоссе, 27 км от МКАД) дома в стиле фахверк* соседствуют с классической архитектурой, а в проекте «Миллениум парк» (19 км от МКАД по Новорижскому шоссе) представлено сразу несколько различных стилей в семи кварталах поселка — встречается также «моноэклектика» (преобладание одного стиля), которая представлена в 5-7% коттеджных поселков. (*Нем. Fachwerk — каркас, образованный системой горизонтальных и вертикальных балок, не только конструктивный, но и декоративный элемент здания. Фахверковые постройки были широко распространены в средневековой Западной Европе).
Стиль хай-тек характерен всего для 1-2% поселков. Как показала практика, данное направление в архитектуре не пользуется большой популярностью среди покупателей. «В закрытом клубном поселке X-Park (Икс-Парк) (Рублево-Успенское шоссе 15 км от МКАД) на Рублевском шоссе, который состоит из 7 домов, продано всего 1-2 коттеджа, несмотря на то что строительство проекта полностью завершено», — говорит эксперт, добавив, что такая же ситуация с продажами и в поселке Кристалл Истра (Crystal Istra) (15 км от МКАД на Новорижском шоссе).
Неоклассика (имитация стиля классических особняков 19-20 вв.) – более капризна, поэтому она реже встречается в коттеджных поселках. Практика показывает, что и дома в стиле неоклассики продаются дольше других, даже если качество строительства и планировочные решения вне конкуренции. «Так, в поселке Крона (Новорижское шоссе, 23 км от МКАД) домовладения продаются уже 7 лет, хотя и адекватны рынку по стоимости», — рассказывает Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН». По наблюдениям Вадима Рубцова («Русский дом недвижимости»), сейчас преобладает спрос на средиземноморский стиль, хай-тек, органическую архитектуру (ее идея – в единении человека и природы, в строительстве используются натуральные материалы). «В целом же архитектура изменяется под лозунгом: проще строить — удобнее жить», — говорит Сергей Иванов (Kaskad Family). Поэтому многие девелоперы стараются формировать архитектурные концепции в стиле шале (сельского швейцарского домика), застройки деревянными коттеджами, которые популярны благодаря экологичности применяемых материалов.
«Архитектура — важный, но далеко не определяющий критерий в рейтинге факторов, влияющих на принятие решения о покупке дома в коттеджном поселке, — подтверждает Екатерина Лобанова («ОПИН»). — Соотношение цены и качества, местоположение и транспортная доступность поселка, комфортные планировочные решения и оптимальная посадка дома на участке – все это имеет крайне важное значение». Эксперт отметила, что бывают случаи, когда в погоне за неким архитектурным стилем домов девелопер упускает что-то более значительное – благоустройство, освещение, инфраструктуру, а в итоге и сами дома выходят не так, как было задумано. Цветовые решения и их умелое сочетание, а также высокое качество отделочных материалов – непременное условие успешного с архитектурной точки зрения поселка.
Но говорить о прямой зависимости продаж от архитектуры нельзя — ее нет. «Существует много примеров, когда люди покупали дом в поселке, выдержанном в одном архитектурном стиле, но позже перестраивали его», — отмечает Армен Маркосян («Промсвязьнедвижимость»).
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Чтобы угодить покупателям, застройщики выводят на рынок проекты с уменьшенной площадью участков и самих домов, предлагают поселки различной архитектуры. Люди предпочитают в архитектуре спокойный, не вызывающий стиль и дома небольших площадей. Такие предложения сейчас востребованы рынком, и по ним отмечаются самые продуктивные продажи.
