Лазурный берег по ценам дальнего Подмосковья. Рай не только для миллионеров, хитрые схемы покупки недвижимости, инвестиции разумны и оправданны

Лазурный берег уже давно из обычного курортного района на юге Франции превратился в своеобразный культовый регион, где жить не только комфортно в силу природных особенностей местности, но и очень престижно. Здесь имеют свои виллы богатейшие люди мира, в Антибе пришвартованы их многомиллионные морские яхты, на пляжах любит отдыхать известная богема, на кинофестиваль в Канны съезжаются самые титулованные звезды шоу-бизнеса. Но ошибочно считать, что недвижимость Лазурного берега доступна только толстосумам.

В этом рае для богачей можно найти предложения, по цене сопоставимые с теми, которые актуальны для дальнего Подмосковья. Обозреватель www.metrinfo.ru убедилась в этом лично, поскольку побывала на Лазурном берегу.

Достопримечательности природные, исторические, архитектурные….
Под Лазурным берегом, который еще называют Французской Ривьерой, прежде всего, подразумевается часть побережья Средиземного моря длиной примерно 230 км от Тулона до Ментона на границе с Италией, где располагаются всемирно известные курорты: Ницца, Канны, Сан-Тропе, Кап Ферра, Антиб.

Ницца — столица Лазурного берега, она располагается на берегу Бухты Ангелов в окружении предгорий приморских Альп. В Старом городе сосредоточены памятники эпохи Ренессанса и классицизма. Это и старинный Дворец юстиции XVII века, ранее принадлежавший королям Сардинии (в нем Николя Саркози принимал Дмитрия Медведева в рамках Евросаммита в 2008 г). И здание старого сената, построенное в 1614 г. в генуэзском стиле. Интересно, что в XIX веке в нем располагался суд при префектуре Ниццы, с 1999 г. здание получило статус памятника архитектуры, но, несмотря на это, в нем сейчас располагается ночлежка для бездомных. И башни с часами — это все, что осталось от двух монастырей – Доминиканского и Французского, возведенных в XVIII веке.

В Ницце расположено 18 музеев, включая музей Марка Шагала, где хранятся 17 полотен знаменитых «Библейских посланий», Музей изобразительных искусств, музей Матисса и др. В городе много зданий — архитектурных шедевров, памятников, скверов. Сердце города – Английская набережная. Улица застроена роскошными дворцами, богатыми виллами в стиле рококо, на ней же находится самая яркая достопримечательность города — отель «Негреско».

Русские в Ницце
В городах Лазурного берега россиян живет много. Это потомки эмигрантов, покинувших Россию после революции, бизнесмены, имеющие свое дело на территории страны, а также студенты французских школ, университетов. Кроме этого значительная часть наших соотечественников, хотя и не проживает постоянно на территории Франции, имеет недвижимость на курортах Французской Ривьеры.

Ницца вообще создает впечатление российского города. Здесь постоянно слышна русская речь — на пляже, в музее, в общественном транспорте, в магазине, на улице. К слову, в городе открыто несколько «русских» магазинов, где торгуют «нашими» продуктами — черным и серым хлебом, тульскими пряниками, селедкой, килькой в томате. Содержат эти продуктовые лавки преимущественно выходцы из российского Кавказа, но в Ницце их называют русскими.

В Ницце есть русские церкви и русские кладбища. В центре города, почти напротив знаменитого отеля «Негреско» расположился «русский пляж». Ранним утром там начинает свои выступления баянист Миша. Музыкант приезжает в Ниццу только на сезон, но считает себя местным жителем. Впрочем, немудрено: почти 20 лет он останавливается в домике пожилой француженки, небезразличной к таланту российского музыканта. А на концерты, устраиваемые прямо во дворе дома, сходятся и русские, и французы.

Чтобы узнать последние городские новости, нет лучшего места, чем «русский пляж». Многие отдыхающие под задорные аккорды баяниста Миши поют русские романсы или народные песни. Здесь же автор статьи познакомилась с московским художником Николаем. Он тоже уже почти 15 лет живет в Ницце в своей небольшой студии. Интересно, что квартиру художник не покупал — ее подарил мэр Ниццы за вклад в культурную жизнь Лазурного берега, где у Николая прошло около 60 выставок! Но сейчас во Франции кризис, и спрос даже на хорошие картины минимальный…

Россияне выбирают…
«Лазурный берег традиционно притягивает внимание наиболее состоятельной группы российских покупателей зарубежной недвижимости, — рассказывает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. – У этих граждан экономить не принято. Мало того, стоимость и качество недвижимости нередко становится предметом негласного и своеобразного соревнования среди таких покупателей». Поэтому значительная часть объектов, приобретаемых россиянами в данном регионе, относится к высшему ценовому сегменту и, соответственно, располагается в наиболее дорогих районах Лазурного берега — в Каннах, Сан-Тропе, Кап Ферра и Антибе. По оценкам экспертов местного рынка, в докризисные годы россияне входили в тройку лидеров по объемам приобретения элитной недвижимости на Лазурном берегу.

Финансовый кризис уменьшил аппетит российских покупателей. Как отметил Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, пик покупательской активности пришелся на 2000-2008 гг., когда доходы состоятельных россиян росли как на дрожжах, а средства, вложенные в бизнес, приносили до 1000% прибыли. Сейчас финансовый «краник» таких сверхдоходов иссяк, поэтому число сделок носит штучный характер.

Однако в Каннах, Ницце, Кап Мартене и в небольших городах на удалении от Средиземноморского побережья – например, в Мужене, можно найти недвижимость среднего и низшего ценовых сегментов. Чем дальше от моря находится объект, тем ниже цены. Речь идет об апартаментах и студиях в панельных многоэтажных домах.

Запросы и спрос
Но парадокс состоит в том, что Лазурный берег у россиян не ассоциируется с недорогими предложениями. И наши соотечественники, планирующие приобретение зарубежной недвижимости в бюджете 100-200 тыс. евро, как правило, его даже не рассматривают, говорит Станислав Зингель (Gordon Rock).

Впрочем, некоторые основания для этого есть: качественную недвижимость за небольшие деньги придется поискать. «За 100 тысяч евро недавно продавалась студия площадью 23 метра, но ей требовался ремонт стоимостью минимум 30 тысяч евро», — приводит пример Полина Меделяновская, исполнительный директор Kalinka Realty.

Средняя стоимость жилой недвижимости на Лазурном берегу составляет 295 тыс. евро, что является во Франции вторым по величине показателем после столичного региона Ile-de-France, где средний уровень цен составляет 297 100 тыс. евро за объект.

По данным компании «Калинка-риэлти», основной спрос россиян на недвижимость на Лазурном берегу – это примерно половина заявок — сконцентрирован в ценовом диапазоне от 700 тыс. до 3 млн евро. Покупатели, которые проводят на побережье много времени, предпочитают дома, кто нечасто и ненадолго приезжает на Лазурный берег, выбирают апартаменты.

Как рассказал Станислав Зингель (Gordon Rock), традиционно наши соотечественники предпочитают покупать недвижимость на вторичном рынке. Даже возведенные не более 10 лет назад объекты стоят существенно дешевле новостроек, а по качеству порой и превосходят последние. Сочетание данных качеств особенно ценно в среднем ценовом сегменте, где сравнительно небогатые покупатели более тщательно относятся к расходуемым средствам.

Дефицитные новостройки продают на стадии котлована
На первичном рынке Лазурного берега россияне — нечастые гости. Ограниченный спрос на строящееся жилье объясняется и ограниченным предложением. Как подтвердил Станислав Зингель(Gordon Rock), количество новостроек среднего ценового сегмента – крайне невелико. Реализуются такие проекты известными французскими застройщиками, которые порой много лет ждут получения разрешения на строительство такой новостройки. Поэтому неслучаен интерес со стороны покупателей (как французских, так и иностранных) к такого рода проектам – большинство из них распродается еще на стадии «до котлована».

Сейчас в районе Лазурного берега есть несколько интересных новостроек. Одна из них — ЖК Jardin Pastorelli расположен в центре Ниццы в престижном районе рядом с Бульваром Дюбушаж. В нем представлен выбор апартаментов от студий до четырехкомнатных квартир. Цена на двухкомнатные апартаменты до 56 кв. м начинается от 278 тыс. евро, на трехкомнатные – до 78 кв.м – от 435 тыс. евро, а четырехкомнатные до 91 кв.м – от 645 тыс. евро.

Обращает на себя внимание жилой комплекс в центре Антиба в знаменитом Старом городе. Отделка апартаментов выполнена в современном стиле с использованием высококачественных материалов. Цена однокомнатных апартаментов до 33 кв.м – от 200 тыс. евро, двухкомнатных – до 52 кв.м – от 268 тыс. евро, трехкомнатных – до 75 кв.м – от 421 тыс. евро и четырехкомнатных – до 91 кв.м – от 570 тыс. евро.

За меньшую сумму — 140-170 тыс. евро можно приобрести небольшие апартаменты в Каннах, Кап Мартене и других городах – по схеме leaseback, в проектах, реализуемых ведущими французскими девелоперами, специализирующимися на leaseback-проектах, рассказывает Станислав Зингель (Gordon Rock). Например, один из ведущих французских застройщиков реализует в Каннах новый leaseback-проект бизнес-класса. Стоимость апартаментов начинается от 137 тыс. евро, при этом есть возможность получения ипотеки на 20 лет в размере до 70% по ставке от 3,5%. По условиям владелец может проживать в своих апартаментах до 4 недель ежегодно, а в остальной период времени управляющая компания позаботится о сдаче апартаментов в аренду. Поскольку проект реализуется по схеме leaseback, то покупатель освобождается от уплаты НДС при покупке недвижимости.

Вадим Оришак, директор компании Pleiada International, рассказал, что его компания весной 2011 открыла продажи квартир по инвестиционной программе leaseback в новом комплексе, расположенном всего в 200 м от моря и в шаговой доступности от центра Рокбрюн-Кап-Мартен. Стоимость квартир составляла 250 тыс. евро за односпальные апартаменты площадью 37 кв.м и 320 тыс. евро за двухспальные площадью 48 кв.м.

Еще один интересный вариант в Ницце — резиденция Найс Сити в пешей доступности от престижного квартала Мон-Борон. Она состоит из 66 однокомнатных апартаментов общей площадью 19 кв.м. Цена предложения 107 тыс. евро. Завершение строительства запланировано в третьем квартале 2012 года.

Экономварианты: квартирки-малышки и недвижимость «от старушки»
На вторичном рынке тоже наряду с дорогими предложениями можно найти и фантастически дешевые, правда, по московским меркам. Отличие таких квартир – крохотная общая площадь. Например, в Ницце есть квартиры, как правило, это так называемая студенческая недвижимость, площадью даже менее 10 кв.м. Сегодня, в Ницце на ул. St.Philippe в 100 м от пляжа и моря, в районе отеля «Негреско» за 68 тыс. евро продается студия в многоэтажном доме общей площадью 12 кв.м.

Уютная однокомнатная квартира площадью 25 кв. м с отдельной кухней, в старинном доме с высокими потолками и паркингом расположена в тихом спокойном районе Ниццы, 50 м до моря и пляжа. Рядом парк, магазины, бутики, рестораны, 5 мин. пешком до центра города, продается за 108 тыс. евро. Объект считается хорошей инвестицией под аренду, так как сдается за 480 евро в месяц.

Есть и менее «тривиальные» схемы покупки недвижимости на Лазурном берегу. Станислав Зингель (Gordon Rock) привел схему выкупа жилья у французских пенсионеров. При такой сделке покупатель делает первичный взнос в размере 10-45% от рыночной стоимости недвижимости. В среднем ценовом сегменте это составляет 30-70 тыс. евро. После чего ежемесячно выплачивает бывшим владельцам жилья от 300 до 800 евро. За данные средства пенсионеры проживают в частных домах для престарелых. Интересная деталь — выплаты проводятся до факта смерти бывших владельцев. Например, по подобной схеме можно приобрести однокомнатную квартиру площадью в 54 кв. метра в Каннах. За жилье стоимостью в 270 тыс. евро необходимо сделать первоначальный взнос в размере 65 тыс. евро. В последующем необходимо будет выплачивать ежемесячно 700 евро до момента смерти пенсионера.

Считаем прибыльность вложений
Французская недвижимость не лишена инвестиционной привлекательности – это признают все эксперты, опрошенные www.metrinfo.ru. Но много денег на ней не заработаешь. Как отметил Станислав Зингель (Gordon Rock), наибольшей инвестиционной привлекательностью обладают новостройки на ранних стадиях строительства. По факту завершения работ стоимость данного жилья существенно возрастает. Причем сам прирост может составлять 20% и более. Помимо этого имеет смысл приобретать частные дома, требующие реновации. После ремонта их можно выгодно продать. Единственный момент — данный путь вложений требует больше усилий, чем вложения в многоэтажные новостройки.

Вторичная недвижимость обладает средним уровнем доходности в размере 3-4% годовых. При этом если рассчитывать только на финансовую прибыль, советует Игорь Индриксонс (IntermarkSavills), то гораздо выгоднее деньги разместить на депозитах, тогда доход будет как минимум вдвое выше. «Курортная недвижимость, особенно в ее среднем и низшем ценовом сегменте, является наименее устойчивой к кризисным явлениям, поэтому делать в нее вложения стоит в долгосрочной перспективе», — заключает Станислав Зингель (Gordon Rock).

Источник: www.metrinfo.ru